恒大为什么暴雷？市场分析说，它搞多元化经营，搞资本化运作是主要原因。

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这两天，宇宙第一房企碧桂园也爆出了经营危机，坊间争论：它会不会成为第二恒大？在鱼眼看来，碧桂园目前的困境，也是众多房企的普遍存在的共性：是“三高”（高周转、高杠杆、高成本）的后遗症。

人们总是关注现象级事物。不论是恒大，还是碧桂园，融创，都属于现象级企业。

然而，除了这些宇宙级、大而不能倒的房企外，其实，近几年，还有很多房企要么退市，要么，要么破产。今天延续上一篇提到的一个房地产的市场主体：平台公司。

城投公司，起源于上世纪90年代初，是城市建设投资公司的简称。城投拿地干什么？纯粹是为了造房子吗？

城投拿地是造房子的，这个答案先放在这里。但把他们仅限于造房，就屈才了。因为除了是开发商，他们也还是地方政府的重要融资渠道。

关于城投，可以大致说一下。

城投公司一个重要功能，就是给地方政府融资。但法律规定，政府是不允许发债借钱的。但是，运营一个城市，地方需要大量的资金。于是，地方政府出面成立一个公司，以公司的名义对外借钱，借来的钱给政府政府用。

借钱靠两个东西：一个是信用，一个是资产抵押。

城投公司背后有地方政府做背书，还有很多不动产。在成立城投公司的时候，地方政府就可以把权责范围内掌握的资产，以各种合法的方式划到公司名下，这样城投公司就有了资产。

城投有了资产，就能去找银行借钱。比如借10个亿，政府用这借来的10个亿修了一条路花掉了。因为借钱，所以城投负债10个亿，怎么弥补亏空？

恰好，城投手里有块地，可是目前只值8个亿，还是有2个亿的窟窿啊。城投公司的总经理就想，要是能把我这块地增值到15个亿，我不但把债务冲抵了，还能再有5个亿多修一段路呢。

于是，这个任务就开始进入一个任务环：如何把8个亿的土地增值到15个亿？

要想提高土地的价值，那就要提高房价。

要想提高房价，就要制造地段，核心等稀缺概念。

于是城市规划就开始了，把城市的近期，中期和远期的规划进行公示，同时开始拓城，造城，在城市边缘做基础配套，提高附加的功能，比如交通，学校，医疗等等。

后来发现靠城建、靠规划来拉动的房价效率不高，就开始拆迁给钱买房，核心区域的旧房拆了，给钱去新城买房，资金涌入房地产，房价呼啦一下上去了。

房企，地方政府，购房者，银行，统统都搅和进来了。

后来，人们把这个现象叫土地财政。

土地财政可以持续下去的唯一动力就是土地不断升值。

土地不断升值，则房价就不断往上涨。

房价不断往上涨的结果，就是越来越多的人买不起房。

越来越多的人买不起房，导致楼市库存不断增加。

楼市库存不断增加的结果，又导致土地卖不出去。

土地一旦卖不出去，城投的负债就会累加，然后妥协降价卖地。

地价降了，房价就要降，房价一旦下跌，老百姓反而不买房了。

老百姓不买房，是因为买涨不买跌。

房地产的源头问题，就是老百姓买房信心的问题。

市场上所有的债务，都要有人接盘，接盘的只有老百姓。

老百姓一收手，一二级市场的所有资产就开始缩水。

资产缩水导致刚开始的10个亿就还不上了，于是城投的债务问题就凸显出来。

怎么办？下篇内容再做详细分析。我是鱼眼，下期再见！