乐居财经 李礼6 月 27 日，天风证券发布房地产行业研究周报。
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行业追踪（2023.6.17-2023.6.23）
二手房挂牌量受哪些因素影响？
近期，市场对于二手房挂牌量关注度整体较高。从影响因素看，天风证券认为造成当前二手房挂牌量较 23 年初出现明显增长的原因或包括：①市场复苏促使：2-3 月二手房销售快速复苏，激发卖方出售意愿，挂牌总量走高。②改善需求增加：改善置换需求快速增长，促使二手挂牌房源数增加。③成交周期拉长：预期转弱，二手房成交周期拉长，推高二手挂牌量。④投资需求缩水：房价承压，部分投资需求存在抛售行为，二手挂牌量增加。
其中，前期二手市场的阶段性复苏带来挂牌量的自然回升可能是市场较为忽略的因素，而关注点更多停留在了总量和局部区域快速增长的现象。我们认为，当前对二手市场挂牌量的担忧或略显过度，挂牌量确处阶段性高点，但对比历史仍处合理区间。二手房挂牌量与市场热度有何关系？
1）从历史上看，二手房挂牌量多数情况下与二手市场成交热度呈现一定正相关性，以一线城市北京、深圳为例：① 2015 年 2 月 -2016 年 5 月上行周期：期间，北京二手房月度成交面积增幅达 187%，对应二手房挂牌量指数增幅达 137%。② 2020 年 7 月 2022 年 1 月下行周期：期间，深圳二手房月度成交面积降幅达 87%，二手挂牌量指数降幅为 82%。
2）从 23 年前五月数据看，二手房挂牌量变动同样保持和二手房成交相同趋势：① 2022 年 12 月 -2023 年 3 月上行周期：期间，北京二手房月度成交面积增幅达 133%，对应二手房挂牌量指数增幅达 89%；深圳二手房月度成交面积增幅达 82%，对应二手房挂牌量指数增幅达 35%。② 2023 年 3 月 -2023 年 5 月下行周期：期间，北京二手房月度成交面积降幅达 38%，对应二手房挂牌量指数降幅达 20%；深圳二手房月度成交面积降幅达 25%，对应二手房挂牌量指数降幅达 24%。从典型城市北京、深圳的表现来看，二手房挂牌量伴随成交热度出现起伏是较为正常现象，当前挂牌量指数水平对比历史也并未过高，且 4-5 月以来伴随二手房成交规模的降低，挂牌量实际在呈现边际放缓趋势。
二手房挂牌量价近期走势如何？
从全国二手房挂牌量指数看，23 年 4-5 月指数开始逐渐回落。5 月，全国二手房挂牌量指数环比 -5.9%，同比 -21.5%。分能级来看，一、二、三线城市 5 月分别环比 9.7%、-5.4%、-4.3%。一线城市中，北、上、广、深分别环比 -4.7%、-12%、-7.8%、-10.8%。
从第三方监测数据看，①二手房在架房源量：2023 年 5 月，全国 40 城二手房在架套数为 335 万套，环比 +1.4%，二手房挂牌量持续位于高位，卖房意愿相对强烈，但是交易低迷导致在架房源无法去化。②二手房新增挂牌房源量：2023 年 5 月，全国 40 城二手房新增挂牌量为 62 万套，环比 -12.3%，成交难度加大导致房东新增挂牌意愿低迷。③二手房房源在架时长：2023 年 5 月，全国 40 城二手房在架时长为 75.1 天，环比 +3.0%。在架时长在连续三个月出现回落之后再次出现增加，二手房交易出现停滞情况，购房者观望心情绪加重。
6 月新房销售同比降幅接近三成，二手房销售同比增加 12%，新房市场本周成交 410 万平，月度同比 -29.33%，相较上月下降 37.72pct；累计库存 12352 万平，一线、二线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交 160 万平，月度同比 +12.00%，相较上月下降 43.03pct。6 月 12 日至 6 月 18 日，土地市场成交建面 2361 万平，滚动 12 周同比 -0.78%；成交总额 679 亿元，滚动 12 周同比 -15.93%；全国平均溢价率 7%，滚动 12 周同比 +2.54pct。本周申万房地产指数 -4.68%，较上周下跌 4.91pct，涨幅排名 28/31，跑输沪深 300 指数 2.18pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数 -6.63%，较上周下降 7.97pct，涨幅排序 8/11，跑输恒生指数 0.89pct；克而瑞内房股领先指数为 7.65%，较上周下跌 11.10pct。
投资建议：当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整相对充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF 等利率逐步下调，需求端青岛新政指引需求托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳 W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。
风险提示：1 ) 证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2 ) 信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险；3 ) 宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。
文章来源 : 乐居财经
